Пользовательского поиска

 РЫНОК НЕДВИЖЕМОСТИ НА ТОРМОЗАХ
РЫНОК НЕДВИЖЕМОСТИ НА ТОРМОЗАХ Рост цен на жилую недвижимость в этом году продолжится, но его темпы будут ниже, чем в прошлом. Главная причина падения спроса на квартиры кроется в «перегреве» цен, тем не менее инфляционный хлыст заставит продавцов старых квартир опять «отжать» по-максимуму
На первичном рынке соотношение между доходами платежеспособного населения и себестоимостью строительства позволяет выгодно продавать жилье. В таких условиях вполне закономерен рост цен и на новострой. Нервозность вносит только ожидаемое сдутие ценового «пузыря» явно раскочегаренного рынка.
На самом деле участники рынка недвижимости Донецка констатируют замедление беспрецедентного роста цен. За последние десять месяцев квадратный метр нового жилья подорожал в среднем на 51% куда дальше? Однако среди игроков рынка царят совсем другие настроения. Большинство его участников пока не видят никаких предпосылок для стабилизации и тем более снижения цен. Они считают, что до конца года рост продолжится, а все новые квартиры будут раскуплены.
«За последние два месяца рост цен на рынке вторичного жилья несколько замедлился, но это касается только многокомнатных квартир. Подорожание 1-2-комнатных квартир идет на уровне прошлого года», комментирует ситуацию заместитель директора АН «Панорама» Василий Губарев.
По мнению директора АН «Жилком» Сергея Тахтарова, рынок, вероятнее всего, не сможет повторить прошлогодних рекордов по темпам роста. «С начала 2008 года на донецком рынке наблюдался незначительный рост цен. В среднем по городу он составил 4%. В центральных и прилегающих к центру районах на уровне 5% (с $2100 за квадрат до $2200 в центральных и с $1820 до $1950 в ближних к центру районах). В «спальных» районах подорожание было на уровне 3%», отмечает руководитель «Жилкома».
Те же процессы заметны и в секторе первичного жилья. «На рынке новостроя Донецка в начале 2008 года наблюдалось снижение темпов роста цен. Так, за январь цена выросла на 0,5% (показатель рассчитывался с учетом этапа завершенности всех объектов). Причина в том, что в начале 2008 года не было значительного спроса на первичное жилье по сравнению с концом прошлого года», поясняет глава аналитического отдела группы компаний «Герц» Максим Сидорский. По его данным, средняя стоимость квадратного метра нового жилья эконом-класса по состоянию на февраль 2008 г. составила $1 551, бизнес-класса $2 034, премиум-класса $2 982.

ИПОТЕЧНЫЙ СТУПОР

Ценовое затишье на рынке недвижимости специалисты связывают, в частности, с ухудшением условий ипотечных займов, которые играют все большую роль в структуре спроса на жилье. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в объеме ипотечных займов за прошлый год (57,2 млрд. гривень) доля Донецка составила 5,8%, или 3,3 млрд. гривень.
Так, в конце прошлого года банки массово увеличили стоимость займов (по гривневым в среднем по рынку на 1–2% годовых, по долларовым на 0,75–1,25% годовых). Главная причина подорожания кредитов в американской валюте кризис на мировых финансовых рынках, как следствие высокая стоимость ресурсов у иностранных банков. Активный рост стоимости займов в нацвалюте специалисты поясняют стремительным уменьшением гривневой массы в стране, которую в рамках борьбы с инфляцией активно «связывает» НБУ. Одновременно финансисты пошли на ухудшение других базовых условий ипотечного кредитования. Например, в части соотношения их суммы к стоимости залога (с 0–15% до 15–20% в среднем по рынку). Сегодня практически нет финучреждений, которые предлагают кредиты без первого взноса, это возможно только в отношении проверенных VIP-клиентов.
Руководитель донецкого подразделения «Эресте-банка» Кирилл Кушнир полагает, что ситуация противоречива. «С одной стороны, я не вижу прямого влияния мирового ипотечного кризиса на украинский рынок. Идет перестраховка отдельных банков. С другой стороны, наблюдается тенденция ужесточения условий выдачи займов, но это связано с политикой НБУ. Впрочем, эти тенденции мало коснулись нашего банка. У нас условия отбора клиентов изначально соответствовали европейским требованиям, то есть были достаточно жесткие», говорит г-н Кушнир.
По словам управляющей отделением «Олимпийское» OTP-банка в городе Донецке Натальи Кучерявой, их банк также не изменял в последнее время условия ипотечного кредитования. «В то же время операторы рынка недвижимости отмечают уменьшение количества сделок, но, думаю, это связано с эффектом отложенных сделок: продавцы и покупатели просто выжидают», считает руководитель указанного финучреждения.
Участники рынка утверждают, что всеобъемлющий дефицит предложения главная проблема, которая будет толкать цены вверх в текущем году. Не помогает и увеличение объемов нового строительства (по данным аналитического отдела группы компаний «Герц», в Донецке сегодня строится 30 жилых домов различного класса).
«При нынешних темпах инфляции 25%-ный рост цен к концу года на вторичном рынке обеспечен. И основ-ная причина ограниченный объем качественных предложений», поясняет Сергей Тахтаров. Василий Губарев прогнозирует 10-15% рост, но на ближайшие два месяца. Наталья Кучерявая предполагает годовой рост на уровне 10-15%. «Темпы, конечно, ощутимо меньше, чем в прошлые годы, особенно в 2006 году, когда шел прирост 20-30% в год. При этом стоимость ипотечных кредитов в долларах подорожает от 0,5% до 1,5% годовых», говорит г-жа Кучерявая.
На дефицит предложения накладывается рост цен на первичном рынке. «На рынке новостроек ценообразованием управляют профессиональные игроки. А дилетанты на вторичном рынке ориентируются на эти ценовые показатели», отметил в интервью собеседник из донецкого агентства недвижимости. Кстати, по данным аналитиков «Герца», рост цен на первичном рынке жилья в 2008 году будет более динамичным, чем в 2007-м, приблизительно в два раза и составит около 20-30% за год (при соблюдении заявленного темпа инфляции в 9,8%).
Однако специалисты утверждают, что рано или поздно цены должны остановиться и пойти вниз. Правда, никто не знает, когда это произойдет. «Если предложение стабилизируется, а рост цен замедлится, то пузырь перегретого рынка недвижимости должен лопнуть. В течение 2-3 месяцев цены могут упасть на 10-15%», предупреждает Сергей Тахтаров. При этом уточняет, что пока не известно, когда начнется это движение в обратном направлении.

ТРЕЗВЫЙ РАСЧЕТ

Покупая жилье «в долг», реально оцените свои возможности. Покупайте не то, что нравится, а то, что по силам выплатить. Учитывайте, что при покупке однокомнатной квартиры заемщику придется выплачивать в среднем $1300 ежемесячно.
Если есть супруга и ребенок, к этой сумме следует прибавить еще $500-600 (по $150-200 на человека). При наличии машины прибавляем еще $150. Таким образом, доход заемщика не может быть меньше $2000/месяц.
Наличие официальных доходов ускоряет процедуру рассмотрения заявления и принятия решения, однако банк может учитывать неофициальные доходы, подтверждающиеся не справкой о доходах, а другими способами: договором о сдаче квартиры в аренду, документами на автомобиль, недвижимость. Кроме того, имеет значение «социальная стабильность» потенциального заемщика, то есть наличие семьи.
Специалисты не рекомендуют взваливать на себя ипотечный кредит, если денег «в обрез». Имея доход в $2000/месяц и выплачивая долгосрочный кредит за квартиру, заемщик в течение нескольких десятков лет будет ощущать, что его уровень жизни гораздо ниже уровня жизни людей с аналогичными доходами. Ремонт, покупка автомобиля, отдых за границей все эти траты будут весьма затруднительны, если не сказать недоступны.
Ипотечный кредит оправдан, если выплаты по нему сопоставимы с арендной ставкой. Если аренда однокомнатной квартиры обходится в среднем в $500/месяц, разница с предполагаемой долгосрочной выплатой по ипотеке составляет $600-800 ежемесячно. Потому гораздо разумнее положить эти деньги на депозит, чтобы скопить средства на внушительный первый взнос и тем самым сэкономить на платежах по кредиту.



Удачный выбор, № 63 от 01.04.2008
Татьяна ДУБОВАЯ
PageRank Button Яндекс цитирования