Пользовательского поиска

 МОРАТОРИЙ НА ЗЕМЛЮ: КОГО ОН КОРМИТ?
МОРАТОРИЙ НА ЗЕМЛЮ: КОГО ОН КОРМИТ? Цены на продукты питания растут, как следствие - деньги теряют в весе. Это свидетельствует о том, что именно сфера сельхозэкономики нуждается в первоочередных реформах. В село крупный бизнес не идет, а значит, необходимых денег для развития производства сельхозпроизводители привлечь не могут. По их мнению, развитию села мешает существующий мораторий на куплю-продажу земли. Они надеются, что отмена моратория с 1 января 2008 года существенно поправит положение.
Именно сторонники отмены моратория настаивают на том, что запрет на продажу земли нарушает права ее владельцев - крестьян, а также создает "крышу" для ее теневой продажи. Те же, кто выступает за продление моратория, отмечают необходимость защитить государство от распродажи стратегического богатства по бросовым ценам - ведь никто в стране не знает, сколько стоит земля, если ее продавать как положено - законно и прозрачно.
Мораторий накладывался для того, чтобы разработать нормальную законодательную базу для продажи земли, дать информацию крестьянам об их правах в этой сфере. Но прошло почти шесть лет, крупные собственники уже изыскали способы теневой приватизации земель, старики-крестьяне - владельцы земли умирают, оставляя паи в наследство своим городским детям, которые сдают в аренду земли по установленным минимальным ценам А между тем законодательство так и стоит на месте. За последний год, к примеру, украинская власть не смогла принять ни одного профильного земельного закона.

ПРОДАЮТ И ПОКУПАЮТ

Тем временем, при активном содействии чиновников центральной и местной власти, все эти годы сельскохозяйственные земли в Украине покупают и продают. Сильнее всего "черный рынок" развит в окрестностях Донецка: здесь землю скупают, чтобы, сменив ее целевое назначение, строить отдельные дома, коттеджные городки или производственные помещения. Такого объявления: "Сменю целевое назначение земельного участка" в прессе не встретишь, но такую услугу сегодня предоставляет едва ли не каждое донецкое агентство недвижимости.
Официальные сводки Госкомстата и Госкомзема не скрывают существующих тенденций: в 1990 году площадь сельскохозяйственных участков составляла 42,1 млн га, в 2002-м (когда начал действовать мораторий) - 41,8 млн га, в 2005-м - 41,6 млн га., в первом полугодии 2006-го - 41,2 млн га.
Чаще всего сельхозземля отчуждается с помощью свидетельств о праве на наследство. Владелец земельного участка оформляет у нотариуса свидетельство, которым назначает покупателя (обычно риелтера) наследником. На основании этого свидетельства посредник получает в местных органах власти новый государственный акт на землю. Теперь он может обратиться в сельсовет с просьбой изменить целевое назначение земли: с "ведение сельского товарного производства" на "личное сельское хозяйство". С таким назначением земля попадает на открытый рынок, где ее уже могут купить частные лица и предприятия.
Иногда торговцы землей прибегают к менее изощренным схемам: надеясь на снятие моратория, приобретают землю по договору аренды, который заключается на сто лет с правом выкупа земли после снятия моратория.
Не имеют права покупать и получать в наследство землю сельхозназначения граждане других государств. Но и этот запрет легко обойти: землю для нерезидентов покупают украинские поручители. Некоторые посредники открыто рекламируют свои услуги в интернете: дескать, поможем иностранным инвесторам в рамках действующего законодательства стать собственниками сельскохозяйственной земли в конкретных регионах по желанию заказчика.
Не контролируемая государством скупка сельскохозяйственной земли - это не единственный побочный эффект моратория и отсутствия земельного законодательства. Серьезную проблему представляют также самовольные захваты земли лесохозяйственного и заповедного назначения, причем до недавнего времени единственной мерой пресечения подобных действий был штраф. Уголовную ответственность (лишение свободы на срок от полугода до шести лет) за захват земель Верховная Рада ввела только в сентябре 2006 года. В Крыму уже утрачено около трети заповедных земель и зафиксировано 8,5 тысячи случаев самозахвата земельных участков, в основном представителями татарской диаспоры.

НЕТ МЕХАНИЗМОВ

Специалисты отмечают, что для отмены моратория необходимо создать механизмы для законной и прозрачной реализации земли. Нужно принять как минимум три закона: о земельной ипотеке, о минимальной цене на землю и о земельном кадастре. По разным оценкам, для этого необходимо от полугода до пяти лет.
Глава Ассоциации фермеров и землесобственников Украины в Донецкой области Григорий Демьяненко заявил, что отменить мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения можно только после того, как государство законодательно обеспечит прозрачность рынка, равные условия конкурса для всех претендентов, обяжет их сохранять севооборотные массивы и назначение земель. "Государство должно иметь преимущественное право на выкуп земель сельхозназначения и быть главным игроком на этом рынке. Оно должно выкупить у людей их паи по нормальной цене и предоставлять землю в аренду людям, которые будут ею заниматься, в том числе фермерам. У фермеров, скорее всего, не будет возможности выкупить ныне арендуемую землю", - подчеркнул Григорий Демьяненко.
В Донецкой области земель сельскохозяйственного назначения 2 миллиона 459 тысяч гектаров, 57,5% земельного фонда передано в частную собственность граждан. По мнению региональных фермеров, мораторий ущемляет права собственников земли - крестьян. Конституция гарантирует три составляющие права собственности: владение, распоряжение и использование. Фактически мораторий запрещает селянам реализовывать конституционное право на распоряжение своим земельным паем.
Сегодня, по нормативной денежной оценке, гектар пахотной земли в Донецкой области стоит 12 тысяч гривень, а ведь исходя из этой цены рассчитывается арендная плата за землю (как процент от стоимости) и платятся налоги. В итоге средняя арендная плата в Донецкой области за прошлый год составила 731 гривну за один пай. "Такая мизерная арендная плата приводит к бесполезности арендных отношений для собственника земли, особенно если это наследник, и живет он в городе. Усугубляют ситуацию и натуральные выплаты - ну к чему жителю того же Донецка одна тонна зерна в качестве арендной платы за пай? Поэтому мораторий на продажу земли нарушает конституционные права собственников на продажу земель сельскохозяйственного назначения", - говорит Демьяненко.

НА ЧЁМ СТОИМ?

Получается, что на теневом рынке сельскохозяйственная земля продается слишком дешево селянами и слишком дорого - посредниками. То есть отсутствие регулирования ценообразования на рынке (минимальной и максимальной цены на землю для каждого региона) позволяет земельным спекулянтам фиксировать сверхрентабельность.
В связи с этим понятна неторопливость государства в формировании прозрачного рынка земли. Цена вопроса - десятки миллиардов гривень дотаций аграрному сектору, а также триллионы долларов рыночной стоимости земли сельхозназначения. В моратории заинтересованы мелкие хозяйства, дешево арендующие паи и к тому же получающие дотации, а также земельные спекулянты - без моратория они не смогут за бесценок скупать у селян земли.
Судя по всему, из-за законодательной волокиты мораторий будет продлен. Тем более, что большая часть населения пока не понимает положительных последствий отмены моратория. Это говорит о том, что просто отменить мораторий и "внезапно объявить рынок" нельзя. Нужно проводить разъяснительную работу, прежде всего среди тех, кто владеет землей, но имеет меньше всего прав и знаний, - среди крестьян.
В случае отмены моратория, по мнению экспертов, спекулятивный ажиотаж вокруг земли утихомирят установленные региональные минимальная и максимальная цены на землю, а также ограничение смены целевого назначения земель. В любом случае, как утверждает директор универсальной товарной биржи “Контрактовый дом УМВБ” Александр Рудиченко, после отмены моратория цены на землю не упадут. "В Польше земля худшего, чем наша, качества стоит не меньше сорока тысяч долларов за гектар. В день отмены моратория наши цены не подпрыгнут до польских, но они будут стремиться к этому уровню. Возможно, после отмены моратория стоимость земли будет занижаться, но только по документам", - говорит Рудиченко.


СПРАВКА

Средняя нормативная цена 1 га земли с/х назначения - 12 тысяч гривен. Ориентировочная цена 1 га сельскохозяйственной земли в аграрных областях (вдали от Донецка, для использования по сельхозназначению) - 20 тысяч гривен. Цена сотки земли целевого назначения "под застройку" в среднем колеблется от $1 тыс. до $20 тыс.



Удачный выбор, № 60 от 01.12.2007
Герман АСТАНИН
PageRank Button Яндекс цитирования