Пользовательского поиска

 ЕСТЬ ТАКИЕ ЦЕНЫ! ИЛИ "ДВИЖЕНИЯ" НЕДВИЖИМОСТИ
ЕСТЬ ТАКИЕ ЦЕНЫ! ИЛИ "ДВИЖЕНИЯ" НЕДВИЖИМОСТИ Цены первичного жилья в Донецке достигли уровня старых квартир, остановившись на средней отметке 1000-1100 долларов за квадрат. Девелоперы считают, что верхний предел еще не достигнут, так как местные власти своей политикой не дадут "опустить" рынок.
Обороты регионального рынка жилья растут: к февралю объём рынка увеличился в среднем на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особое оживление наблюдалось на первичном рынке из-за роста новостроя. За 2006 год, по данным облстатуправления, в Донецке было введено 179,6 тысяч квадратных метров, что на 62% больше, чем в прошлом году. Однако "первичка" еще не определяет общую рыночную ситуацию - при потенциальном объёме города в 500 тыс. квадратов в год строится явно недостаточно.
Достижения строительной отрасли сегодня проявляются в основном на рынке квартир "среднего" и "бизнес"-класса. Аналитик финансовой компании "Герц" Максим Сидорский говорит, что более 60% застройщиков ориентированы именно на эту категорию. Это комфортабельные, благоустроенные дома, возведённые в центральных районах города в основном по современной монолитно-каркасной технологии. Цены на эту категорию жилья составляют 850-1300 долларов за квадратный метр.
Генеральный директор Ассоциации "Строительный альянс Донбасса" Олег Миланин отмечает также тенденцию комплексной застройки города: "На фоне точечных застроек последних лет возведение жилых комплексов - серьёзный прогресс, - констатирует О. Миланин. - Например, мы строим большой жилой комплекс в центре Донецка, размещённый на четырёх гектарах, на которых, кроме жилых домов, будет еще и парковая зона.
Также в этом году планируем сдать в эксплуатацию два жилых объекта и торговый центр".

ОТ МАЛА ДО ВЕЛИКА

Элитного и дешёвого жилья строится значительно меньше. Эксперты отмечают, что на настоящий премиум-класс еще не сформировался полноценный спрос, а “социалка” обходится им слишком дорого. По данным Максима Сидорского, чтобы "отбить" вложенные средства в постройку недорого жилья (600-800 долларов за квадрат), необходимы большие объёмы и, следовательно, строительство дополнительных коммуникаций (водоснабжение, газификация, электрификация и т.д.). Однако прокладка таких сетей обходится недёшево и составляет 30-40% себестоимости “первички”.
Еще одна мина, заложенная под недорогое жильё, - неразвитость местного рынка стройматериалов. В Донецкой области уже нет ни одного комбината, производящего панели для строительства. Но ведь эта технология является наиболее дешевой и могла бы стать основой для строительства доступного жилья.
По мнению застройщиков и риэлтеров, объективных экономических предпосылок для нового снижения цен нет. Наоборот, по мнению Олега Миланина, имеются предпосылки для роста. Он отмечает, что "выросла стоимость стройматериалов (например, арматуры - в 2 раза), из-за роста цен на энергоносители поднялись цены на цемент и бетон, увеличилась заработная плата работников и т.д. (например, на арматуру, цемент и бетон в несколько раз)". "Это стало одной из основных причин того, что за год цены на первичную недвижимость в регионе возросли на 40-45%", - резюмирует гендиректор Ассоциации "Строительный альянс Донбасса".

ОТКУДА ЦЕНЫ РАСТУТ

Главным фактором, который обуславливает перманентное удорожание недвижимости в стране, является отсутствие других привлекательных для населения сфер инвестирования средств. Такое заявление не так давно в СМИ сделал глава Антимонопольного комитета Алексей Костусев. Кроме того, он также подтвердил и объективную причину роста цен на квартиры - повышение себестоимости строительства жилья.
Однако справедливости ради отметим, что строители по ценам всё-таки традиционно ориентируются на вторичный рынок жилья. Председатель Донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, глава АН "Фемида-сервис" Сергей Тюрин считает, что цены на старые квартиры будут расти, хотя и не такими темпами, как в 2006 г. "В этом году рост составит примерно 1-1,5% в месяц, - отмечает С.Тюрин. - Речь идет о ценовой коррекции, а не о серьёзных изменениях. Остается дефицит предложения старых квартир и неизменность ценообразующих факторов".

ЖЕЛЕЗНАЯ ХВАТКА МЭРИИ

Не последнюю роль в формировании цен на жильё играют местные органы власти. Вольно или невольно, но они пресекают "снижение" рынка тем, что путь на рынок для новичков ограничен из-за забюрократизированной разрешительной системы. Формально застройщик обязан городу немногим - передать 7-10% (в зависимости от района) построенных квадратных метров в жилой фонд Донецка и принять участие в его инженерном развитии. Однако на деле доступ к ресурсам, поставщиком которых являются местные органы власти как собственники городских земель, могут получить немногие. И это при том, что, с точки зрения конкуренции и потенциального спроса, рынок является почти девственно чистым.
Период от первого письма, которое отправляется в исполком, и до получения разрешения на строительство составляет 8-12 месяцев. При этом сам процесс требует как определенных финансовых вложений, так и настойчивости и умения работать с документами.
"Мы подсчитали, что в период оформления разрешения застройщику нужно получить около 200 подписей чиновников, плюс не менее десяти решений исполкомов за подписью мэра, плюс под каждое решение собрать подписи. И только большая настойчивость человека позволит ему пройти весь этот круг. Мы постоянно пишем в горсовет письма, замечания и выходим с предложениями по совершенствованию этой системы", - подчеркивает Олег Миланин.
Впрочем, действия мэрии могут быть вполне оправданы. Возможно, таким способом власти ставят заслон на пути компаний-махинаторов, подобных "Элита-центру". Застройщиков, которые сегодня работают на рынке, немного, но они уже на деле доказали свою надёжность ("Строительный альянс Донбасса", "Гражданстрой", группа "Герц-Инко", "Донгорстрой" и ряд других). К тому же этот бизнес сам по себе является достаточно капиталоёмким и требующим значительных инвестиций, что могут себе позволить далеко не все желающие зайти на рынок.

КОНСЕРВАТИВНЫЕ СХЕМОТЕХНИКИ

Все серьёзные региональные строители работают с покупателем по наиболее на сегодня надёжной, прозрачной и законодательно прописанной схеме - через фонды финансирования строительства.
Финансовая компания-партнёр застройщика открывает под каждый строящийся дом этот самый фонд финансирования строительства. Покупатель вкладывает деньги в фонд и становится соинвестором. Деятельность финансистов регулируется специальными государственными органами, она не может направлять деньги на иные цели, кроме как на строительство данного дома. А если застройщик не доведёт дело до конца, то человеку принадлежит вся недостроенная собственность. Этих гарантий покупатель будет лишён, если заключит, например, инвестиционный договор с застройщиком (по этой схеме работала печально известная "Элита-центр"). В этом случае он будет иметь право только на готовое жилье.
Правда, некоторые застройщики (особенно этим грешат “варяги” из других областей страны) предлагают еще ряд способов инвестирования, например, договоры поручения (комиссии). Однако эти методы привлечения средств находятся на грани допустимого, а то и переступают её.
Дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости Донецка во многом будет определяться политикой местных властей, считают эксперты. Сегодня активно разрабатывается и будет профинансирована из бюджета Программа постройки социального жилья, анонсируемая городом.
С жильём хорошего среднего класса и элитными квартирами не всё так однозначно. С одной стороны, такие квартиры не могут дешеветь из-за растущего качества строительства.
С другой стороны, специалисты называют региональную стройиндустрию одной из самых консервативных отраслей. Ни для кого не новость, что до последнего времени рынок не предъявлял к строителям жёстких требований по управлению издержками и качеством. Поэтому у ряда строителей и сегодняшние 1000-1100 долларов - это завышенный показатель, результат доморощенной экономики строительства. Окончательное решение о снижении цен здесь будет принято покупателем, который стал более требовательным и считает каждую копейку.

ЕСТЬ ТАКОЕ МНЕНИЕ

Александр Лукьянченко, Донецкий городской голова:

"Цены на жильё в Донецке слишком высоки: первичный и вторичный рынок жилья в городе перегружены. Вторичный рынок имеет очень высокую цену, которая сегодня не соответствует уровню жилья, реализуемого на вторичном рынке. А вот высокая цена на первичном рынке понятна. Рост стоимости на новострой диктуется повышением цен на основные строительные материалы. Например, арматурная сталь за 2006 год выросла по отдельным позициям до 40%, трубы - до 40%, цемент - от 20-28% . Застройка в городе осуществляется планомерно. Я не согласен с тем, что в Донецке нет детальной планировки. У нас в 2003 году на стадии разработки генерального плана была создана схема застройки города. Она является составляющей частью генерального плана, который в этом году будет доработан и утверждён. Схема застройки - это большой раздел, который стоит около 7 млн. грн."
Ресурсы сети Интернет


Удачный выбор, № 53 от 01.04.2007
Герман АСТАНИН
PageRank Button Яндекс цитирования