КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛЬЯ И ЗАКЛАДНЫЕ
Банки и бизнес


Если вы рискнули "связать свою судьбу" с банковским кредитом на жилье, то полезно будет узнать о новом понятии, появившемся после вступления в силу Закона "Об ипотеке". Это - закладная, ценная бумага, которая неразрывным образом связана с рынком недвижимости. Суть закладной - в ее рефинансировании. Закладная - финансовый инструмент, который позволяет продать или заложить ипотечный долг. Эксперты считают введение института закладных прогрессом в развитии рынка долговых ценных бумаг. По их мнению, институт закладных даст возможность банкам продавать долговые обязательства на вторичном рынке. Таким образом, они смогут обеспечить ресурсную базу для долгосрочного кредитования.

КОМУ НУЖНЫ ЗАКЛАДНЫЕ?

Основными игроками на этом рынке станут банки. Главное в ипотеке - массовое кредитование покупки и строительства жилья банками. Именно банки больше других заинтересованы в закладных. Дело в том, что ипотечные кредиты - это в основном кредиты долгосрочные. При долгосрочном ипотечном кредитовании ни в одной стране мира банки не могут опираться только на средства на счетах клиентов и депозиты. Для того чтобы массово и долгосрочно кредитовать покупку и строительство частной недвижимости, банки должны иметь возможность рефинансироваться, в том числе на фондовом рынке. Мировой историей финансов доказано, что без института закладных невозможно нормальное развитие кредитования покупки и строительства недвижимости.
В чем особенность закладной как вида ценных бумаг? Являясь долговой ценной бумагой, закладная, подтверждает два полномочия ее собственника: право получить от должника исполнение по основному обязательству, которым обычно является ипотечный кредит, а также право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения основного обязательства.
Существуют три условия выдачи закладной. Во-первых, основное обязательство должно быть обязательством денежным. Во-вторых, при заключении ипотечного договора должна быть указана сумма долга по основному обязательству на конкретный момент или критерии, с помощью которых можно ее определить. В-третьих, сам выпуск закладной должен предусматриваться ипотечным договором. Главная юридическая особенность заключается в следующем. При выпуске закладной денежные обязательства должника по основному договору (например, кредитному) прекращаются, возникают денежные обязательства должника по закладной. При этом оба договора продолжают действовать. Но при выпуске закладной ее держатель вправе получить исполнение по основному договору или обратить взыскание на предмет ипотеки на основании именно закладной, а не основного договора и договора ипотеки. Причем при расхождениях содержания закладной, с одной стороны, и основного и ипотечного договоров - с другой, преимущество имеет содержание закладной. Кроме того к особенностям последней следует отнести требование об обязательной ее государственной регистрации.
Отметим, что в настоящее время в ипотечном договоре выдача закладной оговаривается отдельно. Однако эксперты прогнозируют, что в недалекой перспективе банки будут навязывать заемщикам условие о выдаче закладной и у заемщиков не будет возможности выбирать. Скорее всего, практика ипотечного бизнеса может пойти по такому пути: оговорка о выпуске закладной в ипотечном договоре будет стандартной и де-факто обязательной для заемщиков. Ни для кого не секрет, что нормотворческий процесс в сфере ипотеки контролируется банковско-финансовым бизнесом. Банкам оговорка о выдаче закладной нужна для получения возможности рефинансироваться. В марте этого года Украинская национальная ипотечная ассоциация утвердила стандарты жилищного ипотечного кредитования. В этих стандартах как раз и говорится об обязательности наличия условия выдачи закладной в ипотечном договоре. В принципе, для ипотекодержателя оговорка о выдаче закладной не играет большой роли. А для ипотекодателя передача ипотекодержателем своих прав третьим лицам теоретически может быть невыгодной. Вряд ли при заключении ипотечных договоров у заемщиков будет выбор, включать или не включать оговорку о выдаче закладной в ипотечный договор.

КТО ВЫДАЕТ ЗАКЛАДНУЮ?

Закладную выдает ипотекодатель. Если ипотекодатель и должник не одно и то же лицо, тогда кроме подписи ипотекодателя на закладной должна стоять подпись должника. Закладная составляется в письменной форме в одном экземпляре на специальном бланке стандартной формы.
При этом на всех оригиналах ипотечного договора делается отметка о выдаче закладной. Требования относительно содержания закладной содержатся в ст.21 Закона "Об ипотеке", а также в Положении о требованиях к стандартной (типовой) форме бланка закладной, утвержденном решением Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку 363 от 04.09.03 г.
Кроме пунктов, которые закладная должна содержать согласно Положению о требованиях к стандартной (типовой) форме бланка закладной, Закон "Об ипотеке" позволяет ипотекодержателю и ипотекодателю по договоренности включать в содержание закладной также пункты, воспроизводящие содержание основного и ипотечного договоров. Следует, однако, понимать, что на сегодняшний день система государственной регистрации закладных фактически не функционирует. А согласно Закону "Об ипотеке", закладные подлежат госрегистрации.
Отметим, что на сегодняшний день оборота закладных как такового еще нет.
Только в апреле 2004 года постановлением Кабинета министров Украины был утвержден Временный порядок государственной регистрации ипотек. Держателем реестра ипотек являются Минюст и подчиненное ему ГП "Информационный центр". Проблема в том, что система государственной регистрации ипотек и, соответственно, закладных еще не функционирует. Хотя, по нашим данным, в конце апреля уже прошли государственную регистрацию первые ипотечные договоры. Это значит, что скоро должны появиться первые закладные.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Какие юридические последствия для договора ипотеки вызывает выдача закладной? Во-первых, выпуск закладной делает невозможным переход права собственности на предмет ипотеки иным способом, кроме как в порядке наследования и правопреемственности. Во-вторых, выпуск закладной делает невозможной уступку прав по ипотечному договору и основному договору, так как при наличии закладной переход прав по ипотечному и основному договорам осуществляется только путем передачи закладной.
Юридически процедура передачи закладной включает два этапа: оформление передаточной надписи в пользу третьего лица (индоссата) и фактическая передача оригинала закладной индоссату. При передаче закладной лицо, которое передает закладную (индоссант), обязано письменно уведомить должника о передаче закладной.
Передача закладной означает переход к индоссату всех прав ипотекодержателя по основному договору и договору ипотеки.
Индоссант несет ответственность перед индоссатом за достоверность сведений в закладной. Кроме того, считается, что при передаче закладной индоссант фактически подтверждает индоссату надлежащее выполнение должником основного обязательства на момент передачи закладной. Следует учесть, что индоссант не несет ответственности перед индоссатом за исполнение должником обязательств по закладной. В то же время в Законе "Об ипотеке" имеется оговорка на этот счет: "...если иное не предусмотрено условиями индоссамента".
Закон "Об ипотеке" предусматривает четыре способа рефинансирования с помощью закладных: продажу закладной, продажу закладной с обязательством обратного выкупа (РЕПО-операции. - Ред.), залог закладной и эмиссию ипотечных ценных бумаг, т.е. ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов. Только нужно помнить, что рефинансирование возможно до наступления срока исполнения должником своих обязательств по закладной.


Вместо резюме
Нормативная база и административная инфраструктура оборота закладных в Украине пока далеки от совершенства, что вполне естественно. В этой сфере, прежде всего, должны потрудиться специалисты Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку. Законодательство, регулирующее операции с закладными, должно развиваться скорее в рамках законодательства о рынке ценных бумаг, нежели ипотечного законодательства. Появление закладных - это большой прогресс, но в то же время нужно понимать, что полноценный оборот закладных в Украине начнется еще не скоро. В нашей стране пока нет конечных покупателей закладных - крупных институциональных инвесторов. Ведь, по идее, банки должны продавать закладные крупным институциональным инвесторам вроде пенсионных фондов и страховых компаний, а также государственным финансовым институтам. Введение института закладных в долгосрочной перспективе само по себе будет стимулировать появление именно таких инвесторов.



Удачный выбор, № 25 от 01.06.2004
Оксана УДАЧНАЯ

PageRank Button Яндекс цитирования